Este ano, o mês de agosto começa com uma luz de esperança, ainda que ténue.
Com a promulgação da isenção do Imposto Municipal sobre Transações (IMT) e Imposto de Selo para os jovens até aos 35 anos que queiram comprar a sua primeira casa, o Governo começa, finalmente, a dar passos importantes e há muito esperados. Temos esperança de que este seja o início de um novo ciclo, em que seja possível fixar os jovens em Portugal, e finalmente criar condições para que tantos outros regressem
Mas é apenas um dos grandes passos que será preciso dar naquele que é atualmente um dos maiores desafios em Portugal, mas também em muitos países europeus, que se confrontam com a necessidade urgente de dar resposta à crise habitacional, sem precedentes, a que assistimos. O direito à habitação digna, para os jovens e famílias, é cada vez mais uma realidade difícil de concretizar. As isenções fiscais podem ser particularmente benéficas e são, sem dúvida, uma medida que vai impactar favoravelmente as famílias e jovens compradores que estão a pretender adquirir a sua primeira casa, mas é preciso fazer muito mais, e atuar em várias frentes.
Porque, de que nos valem estes apoios, se não existirem casas?
É preciso reforçar o parque habitacional, e dar uma resposta célere ao mercado imobiliário através da disponibilização de mais casas que permitam responder à forte procura, seja através da construção, seja através da reabilitação. Esta urgência impõe-se, até porque se prevê que, com estas novas medidas que agora entraram em vigor, a procura poderá crescer. Se assim for, perante esse aumento exponencial, num contexto de escassez de oferta, iremos assistir a um efeito direto no aumento expressivo dos preços das casas, que já são por si muito elevados, e que dificultam o acesso de muitos destes potenciais compradores ao financiamento para adquirirem uma habitação própria e permanente.
Por exemplo, na compra de uma casa no valor de 200 mil euros, um jovem e/ou casal, poderá, com estas novas medidas, conseguir poupar cerca de 5.577,50 euros. Há sempre outras despesas associadas, mas também, aqui, o Governo decidiu ajudar: os emolumentos vão também ficar isentos ou ter desconto no valor total de até 450 euros. Se considerarmos que para esta aquisição será necessário financiamento, então aí as contas são outras, pois teremos de considerar as despesas inerentes a todo o processo de financiamento: cerca de 1 000 euros em comissões bancárias; (varia de banco para banco) imposto de selo sobre o financiamento; 0,6% do valor de financiamento, ou seja, 1.080 euros; IMI – cuja isenção temporária está prevista, mas apenas para imóveis com valor patrimonial tributável (VPT) de 125 000 euros – e este valor varia de município para município entre 3% a 8%; prémios de seguros de vida e multirriscos; pagamento de IMI; despesas de condomínio, etc…Nestas contas, estamos a considerar que os compradores têm de ter cerca de 10% de capitais próprios (20 000 euros), uma vez que, apesar de ter sido aprovada a medida que viabiliza o financiamento a 100% através de uma garantia pública, ainda teremos de esperar para ver a sua real aplicabilidade e quando será possível beneficiar desta medida, que tem sido muito controversa.
Sabendo que mesmo que se possa vir a beneficiar desta garantia pública, é preciso entender que o valor vai ter de ser pago não será uma benesse…e, portanto, o valor da prestação a pagar ao banco será mais elevada, pelo que teremos de aguardar para perceber como irão agir os bancos, uma vez que se está alterar aquela que é uma das medidas do Banco de Portugal, e que obriga a que todos os compradores tenham de ter, pelo menos, 10% de capitais próprios sobre o menor dos dois valores (valor do imóvel ou valor da venda) para comprar a sua casa. Será que os bancos irão analisar da mesma forma o risco num cliente que dará uma entrada de 10% ou 15%, e de um cliente que irá solicitar um financiamento a 100%?!
As contas são muitas e nem sempre são fáceis. Devemos olhar com atenção para estas medidas, mas não podemos ficar reféns de um otimismo excessivo, porque esta é apenas parte da solução.
Por tudo isto, devemos assegurar que todos os futuros jovens compradores e população em geral, estão adequadamente informados sobre os detalhes relevantes da sua aplicação. É este o papel que a intermediação de crédito pode desempenhar e que faz a diferença. Enquanto profissional nesta área, bem antes da promulgação destas medidas, fui recebendo várias dúvidas sobre as quais temos vindo a esclarecer, pois só uma decisão informada poderá ajudar os jovens a conseguir soluções adaptadas às suas reais capacidades financeiras, minorando o terrível risco de incumprimento dos compromissos assumidos. Por exemplo, se já comprou uma casa no passado e a vendeu, pode estar abrangido por esta medida, caso a venda tenha sido feita há mais de três anos. E ainda, a lei é clara, no caso de compra de terrenos, esta isenção não se aplica. Por outro lado, no caso de querer construir uma casa de raiz, esta isenção não se aplica, pois neste caso estarão em causa outras responsabilidades, como licenças camarárias, etc., mas não estes impostos.
Não ter impostos no momento da escritura é muito significativo, mas a necessidade de ter condições financeiras para fazer face a todas as despesas associadas continuará a existir. Por isso, é fundamental procurar um profissional de intermediação de crédito, que possa dar todo o apoio necessário e permitir a maior poupança possível neste tipo de despesas, bem como aconselhar a melhor solução de crédito (se uma taxa variável, se uma taxa fixa, se uma taxa mista). Pesar todas as opções, fará a diferença no momento de tomar aquela que é, provavelmente, uma das decisões financeiras mais relevantes ao longo da vida.
Em Portugal, há ainda uma enorme tradição de aquisição de casa e continuamos a sentir uma crescente procura de apoio para a aquisição de imóvel com recursos a crédito à habitação. Em particular os últimos meses têm-nos mostrado isso mesmo, pois desde janeiro os valores das operações em crédito à habitação novo, aumentaram em comparação com os primeiros meses de 2023, o que é um reflexo claro de que os valores dos imóveis continuam a subir. E não se prevê que essa subida pare a curto prazo.
Aguardamos com expectativa a avaliação do impacto destas medidas, com a esperança de que a decisão de comprar casa seja um passo possível e acertado na vida dos jovens, e que represente também uma maior estabilidade financeira e familiar a médio/longo prazo. Apesar do otimismo que vem com estas medidas, persiste a certeza de que é preciso fazer muito mais para darmos aos jovens a oportunidade de iniciarem o seu projeto de vida, seja ele qual for, e terem acesso a um direito básico. O direito à habitação.
Catarina Matos, Diretora Nacional Adjunta da DS INTERMEDIÁRIOS DE CRÉDITO
07 de Agosto 2024
in Sol
